木更津 住宅バブル…

ここ数年、木更津市は5～20区画ほどの住宅地開発が次々と行われています。大手以外もたくさんのデベロッパーが次から次へと造成をしています。こんなにお家を建てて果たして売れるんだろうかと心配になったりする事もありますが、ちゃんと売れるんですよね。なぜ今木更津なのか、今日はその辺を少しひも解いてみようと思います。

木更津市の土地価格は、この１年間でみると住宅地で+2.5％、商業地で+2.0％と、特に商業地で大きく上昇していました。また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+10.5％。商業地で+9.7％と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。住宅エリアで上昇率が高いのは「金田東」50％以上も値上がりしています。アクアラインの出口、三井アウトレットパークの周辺です。

　１番大きな理由としてはアクアラインの料金値下げですかね…2009年から通行料金が800円に値下げされたことで、川崎、横浜、東京都心部からの利用者がどんどん増えました。2012年には三井アウトレットパーク木更津ができ、2020年にはCostco（コストコ）もできました。コストコに至っては2022年の夏に日本本社（コストコホールジャパン株式会社）も移転してきました。この2つの施設のおかげでさらに利用者が増え、推定1万人を超す雇用が新たに生まれています。働く方が1万人も増えたという事は単純に居住者が増えたことに繋がります。居住者が増えるという事はそれにあわせてインフラ設備や施設が増えることになり、そうなると更なる人口増に拍車がかかるという循環が生まれていることになります。

【金利低下で家賃と同程度で新築が買えるようになった…】

それに加えて、金利が低下することで家が買いやすくなったというのも業界を後押ししている要因と言えそうです。

2013年4月以降、日銀が国債を買い占め、異次元緩和政策を行うことで金利を下げてきました。安い金利でマイホームを買うことができるとなれば需要は高まりますよね。これは木更津に限ったことではなく全国的な現象です。しかもこれまでと月々の支払額は同じで約２割高い物件を買える。具体的に言えばこれまでは「月の返済額が約10万円（返済期間35年）で約3000万円のお家が買えました」しかしこの異次元緩和後は「同じ返済条件で支払総額はほとんど変わらず3600万円近くのお家を購入できる」という意味です、これはすごい差ですよね!!　しかも物件が人気化しているとなれば値段が高くても買おうとする人は増えます、結果人気のエリアほど土地価格が上昇してきたのです。

また、それまでの木更津市の土地価格は６〜８万円／坪と５０坪でも500万円もしないぐらいの価格でかなり安い状況にありました。そこに推定1万人を超える雇用が増え家を購入しようという人が増えたため、土地価格が大きく上昇したというわけです。たった10～12年ほどの間にこれだけの変化が起きたのはやはりアクアラインのおかげ、そしてその利用料をさげた森田健作千葉県知事のおかげだと思います。他にも数々の公約実現を成し遂げてきていますがこの部分においては特に素晴らしい功績だと思います。森田知事ありがとう～

【今後はどうなるのか…】

パンデミック明けのここ２年ぐらいで建築費も３割以上あがっています。資材費の高騰、人員確保のリクルート費、資材の運搬コスト、人工代いろいろなものが値上がりしていく中、賃上げの声は上がっているが実際には一部の企業だけで一般的には給料はほぼ横ばい…

　高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってくることが予想されます。そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくろとなると返済が苦しくなる人が増えるでしょう。また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減ると思います。ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えます。しかし金利が１％上がると毎月10万円の支払いで3,000万円の物件しか買えません。上述した内容の逆転現象、つまり2013年の異次元緩和以前に戻るという事ですね。政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。ただし変動金利でギリギリのローンを組むのはお勧めしずらくなりますよね。とはいえ…

　最後に付け加えておきますがマイホームを手に入れる方法はいろいろあります。前にも申し上げたように真面目に働いている方であれば「少しの工夫と少しの行動力」で必ず道は開けます。それに金田じゃなくたって良いじゃないですか、どのみち車社会のエリアです、木更津市内ならアウトレットもコストコもイオンモールだってすぐ近くです！希望は捨てず諦めず、前向きな気持ちでマイホームという夢を実現してほしいと思います。